如果開發(fā)商違約怎么辦？
索要違約金及相關(guān)稅費，除房產(chǎn)全價款及相應(yīng)利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期開銷的費用。在索要違約金方面，假如是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，兩邊也在合同里約好了違約金，那么開發(fā)商須按約好補償。補償金除了房產(chǎn)全價款及相應(yīng)的利息外，還包含業(yè)主前期已開銷的一些費用，如印花稅、購房契稅、銷售手續(xù)費、測繪費、注冊費、利息損失、購房代理費及專家費等，這些都算入消費者實踐損失規(guī)劃內(nèi)，由開發(fā)商補償。在退房款方面，選用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商交還自己所付資金及相應(yīng)利息。但經(jīng)過按揭借貸、公積金借貸買房的狀況則要相對雜亂些。實踐中，都是開展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，歸于買家首付款的部分直接交還給買家，歸于買家向銀行借貸的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提早還款。銀行接納還款并停止與購房人的借貸合同。此外，開發(fā)商還應(yīng)付出購房人首付款利息。即從首付款交給日到開發(fā)商償還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭借貸已進入月供階段，開發(fā)商相同應(yīng)償還購房人月供及利息開銷。若購房者要求退房時，已寓居了一段時間，這期間表現(xiàn)的折舊費應(yīng)由業(yè)主補償。在退房中若職責(zé)方為開發(fā)商，購房者可不對房產(chǎn)折舊進行補償，若是購房者的職責(zé)，開發(fā)商則能夠不補償業(yè)主裝飾費。
開發(fā)商違約有哪些情形
【資料圖】
(一)交樓缺驗收證以及延期交樓。
(二)交樓后與合同約定不符合。
還有很多的糾紛是因為購房人收樓后發(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)與當(dāng)初合同約定的不相符。具體情況有很多種，比如面積有出入(大于3%)、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬于開發(fā)商的違約。但有時因為一些細小的質(zhì)量瑕疵導(dǎo)致與合同約定的交樓標準不符，則不應(yīng)當(dāng)看成是開發(fā)商的違約。
(三)不合理收費。
購房人關(guān)注的另外一個重要方面就是收費，哪些費用該收而哪些費用不該收。比如不能收取一年以上的物業(yè)管理費，不能收取超出公攤部分的費用，不能強行收取辦理房產(chǎn)證的手續(xù)費(業(yè)主也可自行辦理)等等。如果開發(fā)商單方面發(fā)生這些行為，則屬于開發(fā)商違約。
(四)交樓后發(fā)生質(zhì)量問題開發(fā)商推委責(zé)任，未及時修繕。
房屋作為一種產(chǎn)品，發(fā)生質(zhì)量問題是難免的，但關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。比如地下車庫漏水、墻皮開裂等等。在購房之初，購房人都已經(jīng)交納了一筆維修基金以及物業(yè)管理費，解決這些問題是開發(fā)商或者物業(yè)責(zé)無旁貸的。
什么情況下才算是開發(fā)商違約
(一)逾期交付房屋
逾期交房是指開發(fā)商在合同約定的交房時間未交付房屋，這是目前存在的最普遍問題。很多購房者雖然明知開發(fā)商逾期交付房屋，并且沒有任何免責(zé)事由，但因為可以要求的違約金很少或因為違約時間不是很長就沒有主張，這實際是對開發(fā)商違約行為的一種縱容。
(二)開發(fā)商一房二賣
開發(fā)商一房二賣是指開發(fā)商先后以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，給購房者造成了嚴重的損害的違約行為。在一房二賣中可能出現(xiàn)兩種情形：
1、兩個買受人中，有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證。
2、兩個買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證。
(三)開發(fā)商交付的房屋質(zhì)量存在問題
開發(fā)商建筑的房屋質(zhì)量問題可以分為一般質(zhì)量問題和嚴重質(zhì)量問題。一般質(zhì)量問題包括：裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等;嚴重質(zhì)量問題包括竣工驗收不合格。
(四)開發(fā)商交付的精裝房存在質(zhì)量問題或與樣板間不同
購房者購買精裝修房，通常價格要比清水房多付房款，但在房屋交付后卻發(fā)現(xiàn)交付的精裝房與開發(fā)商展示的樣板房有很大的差距。一般購房者因缺乏專業(yè)知識，無法判斷其潛在的質(zhì)量缺陷，比如設(shè)計缺陷、材料缺陷、施工缺陷等。
(五)開發(fā)商未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶
開發(fā)商往往借口辦理產(chǎn)權(quán)登記的資料不齊，房管部門不給辦理初始登記，才造成業(yè)主辦理不了產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商以商品房買賣合同中沒有約定逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金來推卸責(zé)任。
(六)變更規(guī)劃設(shè)計
1、開發(fā)商不按批準用途開發(fā)房地產(chǎn)。
2、未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變原來規(guī)劃的樓層高度和房屋用途，破壞規(guī)劃設(shè)計要求，致使原業(yè)主生活方便、或采光、通風(fēng)、寧靜的環(huán)境、空氣質(zhì)量等受到破壞。
3、擅自改變承諾的容積率、綠化率等，導(dǎo)致小區(qū)容積率增大、綠化率縮小、小區(qū)公建減少。
4、開發(fā)商違反規(guī)劃設(shè)計變更告知義務(wù)。
(七)逾期辦理產(chǎn)權(quán)證
綜合上面所說的，購買房子雙方是一定要簽訂購買合同的，就是為了防止其中有一方違約，使另一方受到很大的損失，因此，如果開發(fā)房先違約，那么購房者可以按照合同的條例讓開發(fā)商賠償，雙方協(xié)商不下來的，就可以直接走法律的途徑來保護自己的合法權(quán)益。
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