買房變成了一種社會現(xiàn)象，其中也不乏惡意抬高房價的炒房客，不動產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移的時候必須遵守轉(zhuǎn)移規(guī)則。那么不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)則？
一、不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)則
無特殊約定，動產(chǎn)以交付為標準，不動產(chǎn)以過戶登記為標準，不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移適用登記主義，不動產(chǎn)自登記之日所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。
注意：對于航空器、船舶、車輛，它們屬于動產(chǎn)，但因其價值較大，可移動，故法律對其所有權(quán)轉(zhuǎn)移做出了登記的規(guī)定，如車輛，以登記為權(quán)利公示方法，其所有權(quán)就不能隨交付而轉(zhuǎn)移，必須辦理所有權(quán)人的變更登記。（動產(chǎn)均以交付而獲得所有權(quán)，而車輛等特殊動產(chǎn)因登記而取得對抗第三人的效力）。注意：對于房屋買賣合同，合同依法成立即為有效，不管不動產(chǎn)是否進行了登記。換言之，登記不是房屋買賣合同生效的要件，而是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件。
二、不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時間
一般認為，標的物所有權(quán)自標的物交付時轉(zhuǎn)移”中的交付應(yīng)僅指動產(chǎn)的交付，而對不動產(chǎn)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)時間，屬“法律另有規(guī)定”，即例外情況。
如前文所述，我國法律對于不動產(chǎn)標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方法規(guī)定為登記，因此，雖然不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移也有交付行為的發(fā)生，如交付房屋鑰匙等，但并不以交付的時間為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間，不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間即為不動產(chǎn)變更所有權(quán)的登記時間。這一規(guī)定與大多數(shù)國家的法律規(guī)定是一致的，如《瑞士債法典》第235條第1款規(guī)定：“于不動產(chǎn)，只有在土地登記簿登記后，所有權(quán)始得轉(zhuǎn)移。”
關(guān)于所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，實踐中爭議較大的是如何認定飛行器、船舶、機動車輛所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。傳統(tǒng)觀點認為，飛機、船舶、車輛雖然系動產(chǎn)，但因為其價值較大，又被稱為擬制不動產(chǎn)，在法律上應(yīng)當(dāng)準用關(guān)于不動產(chǎn)的規(guī)定，即以登記時間認定所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時間，相關(guān)法律亦作出了登記轉(zhuǎn)移所有權(quán)的規(guī)定，如我國《民用航空法》第14條規(guī)定對船舶、民用航空器所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓和消滅都應(yīng)當(dāng)向主管部門登記。筆者認為此觀點值得商榷。因為飛行器、船舶、機動車輛屬于動產(chǎn)，占有可以起到所有權(quán)公示的作用，且有關(guān)買賣合同的規(guī)定對動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移僅規(guī)定了交付的方式，并未針對飛機、船舶、機動車輛所有權(quán)的轉(zhuǎn)移作出特別規(guī)定，相關(guān)法律中雖然作出了登記的規(guī)定，但并未明確登記的性質(zhì)為所有權(quán)的取得方式。如我國《海商法》第9條規(guī)定：“船舶所有權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)和消滅，應(yīng)當(dāng)向船舶登記機關(guān)登記，未經(jīng)登記，不得對抗第三人。”在此，登記的性質(zhì)明確為“對抗要件”?！睹裼煤娇辗ā芳啊稒C動車登記辦法》中有關(guān)登記的規(guī)定亦如此類，均從方便行政管理部門履行行政管理職責(zé)為出發(fā)點作出的規(guī)定，與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移沒有直接關(guān)聯(lián)。所以，筆者傾向認為，飛行器、船舶、機動車輛等所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時間仍應(yīng)適用動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定，依交付時間確定所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間，但如未在相關(guān)行政管理部門辦理登記，不得對抗善意第三人。
《民法典》第六百四十一條 【所有權(quán)保留】當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的，標的物的所有權(quán)屬于出賣人。
出賣人對標的物保留的所有權(quán)，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
三、不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移以什么為準
不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為主，不動產(chǎn)自登記之日所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。對于航空器、船舶、車輛，雖然也屬于動產(chǎn)，但被稱為“準不動產(chǎn)”，也以登記為權(quán)利公示方法，其所有權(quán)就不能隨交付而轉(zhuǎn)移，必須辦理所有權(quán)人的變更登記（動產(chǎn)以交付而獲得所有權(quán)，而車輛等“準不動產(chǎn)”因登記而取得對抗第三人的效力）。
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