回購(gòu)房的概念
所謂“回購(gòu)房”，是指房產(chǎn)商在樓盤(pán)銷售時(shí)，承諾按一定的收益率給予購(gòu)房者回報(bào)，并在一段時(shí)間后按約定的價(jià)格回購(gòu)房產(chǎn)。這樣投資人既能獲得穩(wěn)定的回報(bào)，遇到房?jī)r(jià)下跌時(shí)又可及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。其較高的收益和看似低的風(fēng)險(xiǎn)吸引了不少投資者的目光。
合同回購(gòu)房的三大風(fēng)險(xiǎn)
新政持續(xù)，開(kāi)發(fā)商肩頭的經(jīng)濟(jì)壓力逐步增大，尤其是那些投資客密集，靠炒高樓價(jià)支撐的遠(yuǎn)郊區(qū)域，其房產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏離實(shí)際價(jià)值，比如說(shuō)北京的通州地區(qū)，這些地區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，根本不是剛需族的置業(yè)首選，但是房?jī)r(jià)卻絲毫不比市區(qū)遜色，在樓市調(diào)控加碼的時(shí)候抗跌性自然是最差的，這些地區(qū)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。
開(kāi)發(fā)商想要打破觀望僵局，但是又不敢大規(guī)模公開(kāi)降價(jià)，畢竟降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，對(duì)公司的利潤(rùn)會(huì)造成極大的損傷。銀行則根據(jù)國(guó)家的宏觀調(diào)控措施，緊縮房貸，并且加緊了對(duì)地產(chǎn)行業(yè)貸款的審批和房貸，這樣以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)基本很難從銀行融資了，而想要順利度過(guò)地產(chǎn)調(diào)控的寒冬，沒(méi)有資金是不可想象的，一旦面臨資金斷鏈，毫無(wú)疑問(wèn)這些開(kāi)發(fā)商會(huì)死的很難看，要么破產(chǎn)，要么被其它企業(yè)兼并。開(kāi)發(fā)商最現(xiàn)實(shí)的手段就是將手頭的樓盤(pán)盡快套現(xiàn)，這樣才可以獲得實(shí)實(shí)在在的資金，想要套現(xiàn)樓盤(pán)，降價(jià)似乎是唯一的選擇，不過(guò)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商使用了一種新促銷手段，那就是跟購(gòu)房者簽訂回購(gòu)合同，試圖通過(guò)這一途徑打破樓盤(pán)成交僵局。
只要購(gòu)房者購(gòu)買開(kāi)發(fā)商指定的樓盤(pán)，在約定的期限內(nèi)，購(gòu)房者如果想要退房，那么開(kāi)發(fā)商將以每平米加價(jià)一兩千元的價(jià)格回購(gòu)。表面上看起來(lái)這樣的買賣很合算，無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌購(gòu)房者都賺錢(qián)，幾乎是完美無(wú)缺，實(shí)際上則是隱藏著不少的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者若是貪圖這個(gè)好處，自然容易就容易陷入這些購(gòu)房陷阱。
首先，此類合同回購(gòu)的促銷房源是指定房源，毫無(wú)疑問(wèn)，這些房源肯定不是最緊俏的，也不是最好的，那些優(yōu)質(zhì)房源地產(chǎn)商從來(lái)就不愁，都是捂盤(pán)翻本的底子。在簽訂合同的時(shí)候肯定會(huì)限定回購(gòu)條件，到了回購(gòu)的時(shí)間期限，若是房?jī)r(jià)漲了，自然是好，開(kāi)發(fā)商相當(dāng)于打了一次免費(fèi)廣告，若是跌了，他們總能找出房子和合同的毛病，采取拖延敷衍的態(tài)度，消磨購(gòu)房者的信心和精力，考慮到中國(guó)正規(guī)途徑維權(quán)的難度，想要從開(kāi)發(fā)商手里拿回房款可謂是難上加難。
其次，目前開(kāi)發(fā)商簽訂這樣的合同主要是為了消化那些品質(zhì)并不好的樓盤(pán)，并無(wú)價(jià)格優(yōu)惠，主要目的為自己籌集過(guò)冬資金，能夠順利挺過(guò)寒冬自然是好，若是這個(gè)企業(yè)在地產(chǎn)業(yè)寒冬中破產(chǎn)，或者負(fù)責(zé)人直接玩金蟬脫殼，將原企業(yè)注銷，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨巨大回購(gòu)壓力的時(shí)候并不是不可能采取的措施，購(gòu)房者拿著合同找不到原負(fù)責(zé)人，沒(méi)有承擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任的主體，找誰(shuí)要錢(qián)去，誰(shuí)負(fù)責(zé)回購(gòu)?回購(gòu)合同到時(shí)候可能就是廢紙一張。
再次，簽回購(gòu)合同的房源總價(jià)肯定不會(huì)太低，簽合同交錢(qián)購(gòu)房后這筆資金就算是囤死了，而回購(gòu)合同自然是有時(shí)間限制的，沒(méi)有到時(shí)候你是無(wú)法退房的。在這期間，即使房?jī)r(jià)大跌，你發(fā)現(xiàn)了更好的購(gòu)房商機(jī)，也會(huì)因?yàn)橘Y金問(wèn)題而放棄;就算是房源價(jià)格保持穩(wěn)定，等到退房期限的時(shí)候，可能已經(jīng)過(guò)去了一年多，光是利息就有不小的數(shù)目，開(kāi)發(fā)商就是通過(guò)這一方式來(lái)將促銷作為融資的手段，利息要比銀行低得多。
購(gòu)房者在面對(duì)此類促銷房源的時(shí)候，必須更加謹(jǐn)慎，緊俏優(yōu)質(zhì)房源肯定不會(huì)使用這種手段促銷，在跟開(kāi)發(fā)商打交道的時(shí)候，必須多幾個(gè)心眼，要確保自己能夠順利保障合同權(quán)益，購(gòu)房符合自身利益的時(shí)候再考慮此類房源。
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