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不動(dòng)產(chǎn)的善意取得的條件是什么?有哪些法律規(guī)定?

2022-12-05 13:29:29 來源:法律解答網(wǎng)

不動(dòng)產(chǎn)的善意取得的條件

一、當(dāng)事人在登記的過程中發(fā)生了登記錯(cuò)誤

登記錯(cuò)誤,即在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行變動(dòng)的過程中發(fā)生了錯(cuò)誤的登記。這是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的首要條件,如果沒有登記錯(cuò)誤,善意取得便無從發(fā)生。登記錯(cuò)誤就是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上顯示出的不動(dòng)產(chǎn)歸屬及其權(quán)利狀態(tài)與真實(shí)狀態(tài)不一致的錯(cuò)誤。

根據(jù)登記錯(cuò)誤的原因,可以把登記錯(cuò)誤分為因登記錯(cuò)誤機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤、因當(dāng)事人的錯(cuò)誤和因混合錯(cuò)誤的原因。因登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤,是指登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)是登記錯(cuò)誤的原因,如登記機(jī)關(guān)的原因,錯(cuò)把甲的抵押權(quán)登記為乙享有就屬于這種情況。因當(dāng)事人的錯(cuò)誤,是指因?yàn)楫?dāng)事人自己的原因?qū)е碌怯涘e(cuò)誤。例如,甲通過偽造證明書的手段欺騙登記機(jī)關(guān),從而成為乙房屋的所有權(quán)人。因混合過錯(cuò)的錯(cuò)誤,是指登記機(jī)關(guān)和當(dāng)事人在登記錯(cuò)誤上有共同的過錯(cuò),如登記機(jī)關(guān)工作人員與甲惡意串通,在登記簿上涂銷了原物權(quán)人乙的登記,而將甲登記為權(quán)利人。這種分類的意義,在于確定登記機(jī)關(guān)或者登記機(jī)關(guān)與當(dāng)事人共同過錯(cuò)時(shí),登記機(jī)關(guān)要承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、當(dāng)事人有合法的權(quán)利外觀

這一要件要求讓與人必須是具有合法權(quán)利外觀的無處分權(quán)人。善意取得保護(hù)的是善意的交易,其基礎(chǔ)在于第三人不知登記錯(cuò)誤,如果第三人明知登記是錯(cuò)誤的依然進(jìn)行交易,顯然就不屬于善意取得制度保護(hù)的范疇。這就意味著,讓與人必須是具有“合法的權(quán)利外觀”,且讓與人必須是記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人。這也表明,只要在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得的合法要件具備,實(shí)際的權(quán)利人將無計(jì)可施,被不動(dòng)產(chǎn)登記簿所掩蓋的事實(shí)也將無從得以保護(hù)。

三、當(dāng)事人雙方有交易行為

這也就是說,第三人必須通過合法的交易行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),受讓人已經(jīng)支付了合理的對(duì)價(jià)并取得了物權(quán),即第三人作為新的物權(quán)人已經(jīng)被記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿中。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得旨在維護(hù)交易安全,實(shí)現(xiàn)這一目的,是交易行為安全性的要求,只有具體的市場交易行為得到了合理的保障,才能確保整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的安全性。

交易行為必須是法律行為,當(dāng)事人必須有發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的意思表示,同時(shí)交易行為還要符合經(jīng)濟(jì)上的特征,即通過有償?shù)碾p方交易行為,才是善意取得制度中的交易行為。

四、交易相對(duì)人有善意的信賴

民法上的善意是指行為人在從事民事行為時(shí),不知道或無法知道其行為缺乏法律根據(jù),而認(rèn)為其行為合法或其行為的相對(duì)人有合法權(quán)利的一種主觀心理狀態(tài)。通常情況下,通過登記表現(xiàn)出來的物權(quán),即使與真實(shí)權(quán)利狀況不一致,也被擬制為真實(shí)的物權(quán),也就是說,第三人只要信賴不動(dòng)產(chǎn)登記,登記的物權(quán)就是一個(gè)真實(shí)有效而又合法的物權(quán),登記所表現(xiàn)出來的外觀不存在權(quán)利真實(shí)性的瑕疵。

相關(guān)法律規(guī)定:

《民法典》第三百一十一條【善意取得】無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):

(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意;

(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照適用前兩款規(guī)定。

不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記生效主義,如果不動(dòng)產(chǎn)要善意取得的,必須以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓,并且需要完成變更登記手續(xù),才能善意取得,對(duì)于原所有權(quán)人的損失,應(yīng)當(dāng)由無權(quán)處分人賠償。

標(biāo)簽: 不動(dòng)產(chǎn)善意取得
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