(資料圖)
一、商品房公攤面積有哪些?
房屋公攤面積是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對(duì)于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺(tái)，因公攤面積的不明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點(diǎn)?？煞?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為：1.大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;2.每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。
二、面積測算方法
1、突出墻面和在房屋內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)柱的面積計(jì)算
在高層建筑中，因結(jié)構(gòu)需要，在下面幾層(商業(yè)區(qū)和辦公區(qū))可能有與墻體相連和屋內(nèi)獨(dú)立的承重結(jié)構(gòu)柱，其面積計(jì)入該柱平面位置所在的套內(nèi)建筑面積中(分零攤位除外)，這意味著此面積還要去分?jǐn)偲渌墓灿忻娣e。此種處理方法的弊端在于承重結(jié)構(gòu)柱是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要而設(shè)計(jì)，并不為某一戶專用，把其面積計(jì)入該戶套內(nèi)建筑面積不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀利益?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》明確規(guī)定有“套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成”，由此可見把承重結(jié)構(gòu)柱納入套內(nèi)面積是不符合國標(biāo)精神的，而規(guī)范中并沒有明確承重結(jié)構(gòu)柱由哪些范圍來分?jǐn)?，因而我們采取上述處理方法也是不得已而為之。建議：承重結(jié)構(gòu)柱的設(shè)立是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)考慮，應(yīng)由整棟房屋共同分?jǐn)偂?/p>
2、關(guān)于自然層的認(rèn)定
《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定“樓梯間、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算”，這就要求必須對(duì)自然層有明確的定義?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)》一書中對(duì)自然層作了如下定義：房屋自然層數(shù)是指房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù)，因此，復(fù)式(或躍層)結(jié)構(gòu)中上層應(yīng)算自然層數(shù)。由此引發(fā)了一些值得探討的問題：
(1)戶外樓梯、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井的面積會(huì)大幅度(甚至成倍)增加，勢必會(huì)加大復(fù)式房(或躍層)權(quán)利人的共有面積分?jǐn)偭?。而?duì)于住宅來說，一戶房屋在梯道上只有一個(gè)入戶門、一個(gè)垃圾道開口，只因是復(fù)式(或躍層)就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。
(2)當(dāng)一棟房屋中復(fù)式(或躍層)結(jié)構(gòu)與錯(cuò)層同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，外墻面積如何計(jì)算。如圖二中A部分為復(fù)式結(jié)構(gòu)而上下為錯(cuò)層，顯然外墻是在復(fù)式結(jié)構(gòu)處算兩層其他部位算一層，如果復(fù)式與錯(cuò)層情況復(fù)雜，則外墻面積計(jì)算的難度會(huì)大大增加，同時(shí)也不利于圖形和數(shù)據(jù)的計(jì)算機(jī)處理。這種情況我們在實(shí)際工作中已多次遇到，我們都沒有把復(fù)式結(jié)構(gòu)(躍層)的上部算作自然層，這樣相關(guān)矛盾也都迎刃而解了。
商品房的公攤面積并不是固定的，不同的戶型，不同的開發(fā)商所開發(fā)的房屋公攤不同。我們購買房屋簽訂的購房合同面積都是以算上公攤之后的面積來計(jì)算的，當(dāng)然價(jià)格也是包括公攤的。所以買房時(shí)要特別注意戶型，盡量挑選公攤面積較小的，以減少損失。
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