現(xiàn)在大部分購(gòu)房者買(mǎi)到的新房都屬于期房的性質(zhì)，需要和開(kāi)發(fā)商簽署商品房預(yù)售合同。為了避免出現(xiàn)一房多賣(mài)的事情，保障購(gòu)房者對(duì)已買(mǎi)房屋的債權(quán)，維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，有預(yù)售登記與預(yù)告登記制度來(lái)進(jìn)行保障。那么二者的區(qū)別是什么呢？下面我們通過(guò)這篇文章共同了解下。
一、什么是商品房預(yù)售登記備案？
在我國(guó)商品房預(yù)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)房商與預(yù)購(gòu)人簽訂了商品房預(yù)售合同之后，預(yù)購(gòu)房屋的購(gòu)房者就享有了房屋購(gòu)買(mǎi)的債權(quán)，但實(shí)際上房屋仍由開(kāi)發(fā)商占有。開(kāi)發(fā)商雖然負(fù)有在約定的時(shí)間轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，但當(dāng)房屋價(jià)格不斷上漲的情況下，開(kāi)發(fā)商很有可能將房屋賣(mài)給第三人，即出現(xiàn)一房多賣(mài)的情況。
(相關(guān)資料圖)
為保護(hù)購(gòu)房人的利益，保證商品房交易安全，維護(hù)商品房交易秩序，《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無(wú)效；如后一合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一合同有效，但預(yù)售方給前一合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！?/p>
由此不難發(fā)現(xiàn)，雖有法律對(duì)于開(kāi)放商違約時(shí)給與了購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)上的救濟(jì)，但開(kāi)發(fā)商的處分行為并未得到充分控制，購(gòu)房者的交易目的并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。商品房登記預(yù)告的出現(xiàn)彌補(bǔ)了預(yù)售備案制度的不足。
二、 什么是商品房登記預(yù)告？
1、根據(jù)物權(quán)法定原則，預(yù)告登記制度作為我國(guó)《民法典》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度中的重要制度之一，其性質(zhì)與法律效力均有明確規(guī)定；而我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售登記備案制度并沒(méi)有明文規(guī)定。
2、預(yù)告登記制度是對(duì)權(quán)利人享有的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記，使其具有物權(quán)效力，具有合理性；而商品房預(yù)售登記備案制度是對(duì)商品房預(yù)售合同的登記，使其具有物權(quán)效力存在理論上的障礙。
3、預(yù)告登記制度是權(quán)利人根據(jù)私法行使私權(quán)的行為，是“意思自治”原則的體現(xiàn)，更好地體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)性，提高了效率；而商品房預(yù)售登記備案制度是預(yù)售人依據(jù)公法進(jìn)行的，具有行政強(qiáng)制性。
4、預(yù)告登記制度適用的范圍更為廣泛，依據(jù)《民法典》第二百二十一條第一款的規(guī)定，只要是當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，都可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記；而商品房預(yù)售登記備案制度只適用于商品房預(yù)售。
《民法典》（2021.1.1生效）第二百二十一條【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
三、預(yù)售登記與預(yù)告登記的區(qū)別是什么？
預(yù)告登記與預(yù)售商品房登記備案是兩種不同的制度，二者的區(qū)別主要有以下幾個(gè)方面：
1、法律性質(zhì)不同。預(yù)告登記是由《民法典》規(guī)定的一種不動(dòng)產(chǎn)登記制度，屬于民事制度。而商品房預(yù)售登記備案制度是由《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政管理措施，屬于行政管理制度。
2、實(shí)際功能不同。預(yù)告登記制度的主要目的就是為了保障債權(quán)人將來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)，就預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記而言就是為了使得預(yù)購(gòu)人在預(yù)購(gòu)的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是，商品房預(yù)售登記備案制度在行政上對(duì)預(yù)購(gòu)人具有保護(hù)功能，有助于建設(shè)行政管理部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
3、操作上的不同。預(yù)告登記必須是在雙方有預(yù)告登記的約定之后才能申請(qǐng)。如果沒(méi)有當(dāng)事人的約定，任何人不得強(qiáng)制預(yù)購(gòu)人或者預(yù)售人進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記。預(yù)告登記原則上必須由雙方共同申請(qǐng)，除非法律法規(guī)或者當(dāng)事人另有約定。而商品房預(yù)售登記備案制度是一種只針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的強(qiáng)制性制度，是開(kāi)發(fā)商必須履行的一種商品房銷(xiāo)售行為，無(wú)需雙方另行約定。
4、適用范圍不同。預(yù)告登記的適用范圍比商品房預(yù)售登記備案的適用范圍廣。依據(jù)《民法典》第二百二十一條第一款的規(guī)定，只要是當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，都可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。因此，在房屋的買(mǎi)賣(mài)、抵押和建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中都可以進(jìn)行預(yù)告登記。但是，商品房預(yù)售登記備案制度只適用于商品房預(yù)售。
5、登記主體不同。預(yù)告登記的主體機(jī)關(guān)是唯一的，即房屋登記機(jī)構(gòu)。而商品房預(yù)售登記備案的主體管理機(jī)構(gòu)法律賦予了當(dāng)?shù)厝嗣裾?。它可以是建設(shè)行政主管部門(mén)；可以是房地產(chǎn)管理部門(mén)；也可以委托給房屋登記機(jī)構(gòu)，具有較大的靈活性。
由此可見(jiàn)，雖然說(shuō)預(yù)售登記與預(yù)告登記僅有一字之差，但是二者在很多方面都是不同的，具體表現(xiàn)在法律性質(zhì)、實(shí)際功能、操作上和適用范圍上?？偟膩?lái)說(shuō)，商品房預(yù)售登記僅僅是在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中，而預(yù)告登記制度是一項(xiàng)民事制度，是對(duì)預(yù)售登記的完善和補(bǔ)充。購(gòu)房者要注意二者區(qū)別，購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)最好到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行預(yù)告登記。律圖有在線律師，如果您有任何的疑惑，歡迎您隨時(shí)咨詢。
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