一、房地產(chǎn)開發(fā)程序是怎樣的?
(資料圖片僅供參考)
1、競(jìng)標(biāo)土地使用權(quán)，競(jìng)得土地使用權(quán)后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，還有紅線圖。
2、建設(shè)規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。
3、辦理取得土地使用權(quán)證。
4、接下來(lái)是項(xiàng)目的總平面布置設(shè)計(jì)，還有地質(zhì)勘探，等總平審批通過(guò)之后就可以著手單體工程的方案設(shè)計(jì)并報(bào)批，等單體工程的方案也審批通過(guò)這后就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)了，施工圖設(shè)計(jì)之后還得送專業(yè)審圖公司審查，等審查通過(guò)后就可以到建設(shè)規(guī)劃部門辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
5、接下來(lái)得去辦理人防、消防審核、防雷檢測(cè)。還有工程開工前手續(xù)和監(jiān)理手續(xù)，等這些辦妥后可以到建設(shè)局建工科辦理工程施工許可證。
二、房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)流程
1、首先應(yīng)到國(guó)土局辦理好土地出讓手續(xù)。
2、委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖。
3、選址定點(diǎn)階段。
4、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段。
5、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查。
6、規(guī)劃單體審查階段。
7、施工報(bào)建階段。
三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
1、管理費(fèi)用。可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算。
2、銷售費(fèi)用。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要為廣告宣傳費(fèi)，約為銷售收入的2%一3%;二是銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1.5%一2%;三是其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0.5%一1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4%一6%。
3、財(cái)務(wù)費(fèi)用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。
因此，如果要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首先是通過(guò)投標(biāo)的方式來(lái)競(jìng)標(biāo)到這個(gè)土地的使用權(quán)，取得了使用權(quán)之后，就必須到我國(guó)的相關(guān)部門去辦理土地的許可使用證，然后再次辦理一個(gè)土地的使用權(quán)證，然后就可以進(jìn)行這個(gè)房地產(chǎn)的總設(shè)計(jì)與規(guī)劃。
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