地役權(quán)案例舉例分析
地役權(quán)舉例《一》
某甲房地產(chǎn)開發(fā)公司拍得某市區(qū)河畔一塊土地，準(zhǔn)備以“觀景”為理念設(shè)計(jì)并建造一所高層觀景商品住宅樓。但該地前面有一平房制衣廠，為了該住宅樓業(yè)主能在房間里欣賞河畔風(fēng)景，雙方約定：制衣廠在30年內(nèi)不得在該土地上興建三層高以上建筑;作為補(bǔ)償，甲每年向制衣廠支付20萬元。三年后，制衣廠將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，乙公司在該土地上動(dòng)工修建高層電梯公寓。甲公司得知后，便要求乙公司立即停止興建。但遭到拒絕，甲于是向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決乙公司停止施工并同時(shí)要求制衣廠承擔(dān)違約責(zé)任。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是甲公司和制衣廠之間地役權(quán)合同是否生效?該地役權(quán)合同能否約束乙公司?
本案中，甲公司與制衣廠之間的約定符合《民法典》第372條“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。”第375條“供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。”的規(guī)定。所以甲與制衣廠之間設(shè)立了地役權(quán)，制衣廠違反合同的約定，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但甲與制衣廠之間的地役權(quán)合同沒有到登記機(jī)構(gòu)登記，不能對(duì)抗善意的第三人乙公司，作為受讓供役地人的乙公司沒有義務(wù)遵守地役權(quán)合同的約定，乙公司可以在不防礙相鄰權(quán)人的相鄰權(quán)的情況下任意使用該土地，包括修建高層電梯公寓。所以，本案在《民法典》生效實(shí)施以后將會(huì)統(tǒng)一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，判決由制衣廠承擔(dān)違約責(zé)任，駁回甲公司要求乙公司停止施工的訴訟請(qǐng)求。
地役權(quán)舉例《二》
甲房地產(chǎn)公司從他人手中購(gòu)得土地一塊，以“觀景”為理念設(shè)計(jì)并建造觀景商品住宅樓。該地塊前有一學(xué)校乙，雙方協(xié)議約定：乙在20年內(nèi)不得在該處興建高層建筑，為此甲每年向乙支付10萬元作為補(bǔ)償。
協(xié)議簽訂一年后學(xué)校遷址，將學(xué)校土地和房屋全部轉(zhuǎn)讓給丙房地產(chǎn)公司，乙未向丙提及其與甲之間的協(xié)議約定。丙購(gòu)得該地塊后建高層住宅。甲得知后要求丙立即停止興建，遭到拒絕便向法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)乙與丙之間轉(zhuǎn)讓土地合同無效，并要求賠償損失。
《民法典》第374條規(guī)定，“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)成立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”本案中甲房地產(chǎn)公司與乙學(xué)校之間雖然根據(jù)合同已經(jīng)設(shè)立了地役權(quán)，但沒有進(jìn)行登記，因此該地役權(quán)不具有對(duì)抗善意第三人丙的效力，所以甲不能要求丙承擔(dān)自己遭受損失的責(zé)任，而只能向乙追究賠償責(zé)任(甲與乙之間的合同仍然有效)。
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