我們大概都知道，買賣房屋大致要經(jīng)歷看房、簽約、付款、交房、辦理產(chǎn)權證這四個步驟。那么，房屋買賣流程具體是怎樣的呢?每一步驟又具體包括哪些內容呢?下面，小編詳細為您介紹房屋買賣具體流程。
一、實地考察
這一步的工作可以看作是您簽約前的序曲，因此特別重要。實地考察包括：買房目標、資料收集、實地看房三個過程。
(相關資料圖)
(一)、您心中的房子是什么樣的?
有兩個因素可以大致勾畫出您未來房子的輪廓，一個是地段，一個是前面所說的買房能力，由于您和家人的生活及工作都在固定的空間區(qū)域，因此您在買房時更愿意選擇距離自己或家人工作、學習、單位較近的地方買房，或者在家人都習慣的地段置業(yè)。通過對買房能力的估算，您也知道了自己大概能買什么價位、總房款是多少的房子。這兩個因素綜合起來形成了您對未來房子的認識，這非常重要，因為有了輪廓，您就可以有的放矢地尋找房源了。
(二)、怎樣收集房源資料?
心中有了房子的大致輪廓，就可以著手收集房源資料了。專業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站，報紙媒體，電視媒體以及定期舉行的各種房交會都是很好的選擇。
(三)、到現(xiàn)場去看看房子
1、首先要考察開發(fā)商銷售的項目是否五證具全，只有擁有五證的項目才是合法的銷售項目。如果您看的是現(xiàn)房，還要向開發(fā)商索取兩書。
2、考察項目的周遍大環(huán)境，包括人文環(huán)境如何：生活、商業(yè)配套設施是否齊全：交通狀況如何：有沒有娛樂、體育休閑場所：有沒有醫(yī)院、學校、幼兒園等公共設施：附近有無工廠等。
3、如果是期房，您要對開發(fā)商的信譽、實力進行考證。看看開發(fā)商以前是否還開發(fā)過其他的項目，項目開發(fā)的結果如何：看看工地的場容場貌，現(xiàn)場施工管理是否井然有序，結構施工的質量;考察售樓處的布置以及銷售人員的素質;考察樣板間等等(如果是銷售代理售房，則應對代理的實力情況進行了解)。
4、如果是現(xiàn)房，您還要考察一下小區(qū)內部的環(huán)境、規(guī)模、綠化面積、道路、樓間距以及考察房屋的質量等等。
二、談判簽約
您在選定了購房目標后，就進入了和開放商進行實質性的談判階段。這一階段通常包括三個過程：談判內容、淺認購書、簽訂合同。
(一)、談判談什么?
談判主要包括房子的價格、付款方式、裝修交工標準、配套設施、入住時間、物業(yè)管理費用等等必須涉及的內容。其中房價的談判最為重要，您應該爭取到最大限度的優(yōu)惠價格，保護自己的利益。
(二)、簽訂《房屋認購書》
買房先簽《房屋認購書》并交納定金是現(xiàn)在售樓過程中的習慣性做法，但簽《房屋認購書》并不是正式簽約的必要前提，因為我國相關法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式銷售合同前，必須簽訂《認購書》。認購書約定購房者在限定時間內簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。因此簽訂認購書對于您來說是有一定風險的，必須全面考慮清楚后才能簽。
(三)、 簽訂正式購房合同
1、首先您應該帶著簽訂合同所需的身份證、手章等資料在約定的時間來開發(fā)商的售樓處簽合同。簽訂購房合同是購房過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，您的權利和義務盡在其中，一旦簽訂即受法律的制約。因此奉勸您在簽訂合同之前，請再三斟酌合同條款，熟知簽訂購房合同應注意的問題，并確信您已經(jīng)清楚了合同各條款的含義。
2、合同備案。一般地說，雙方自簽訂合同之日起30日內，開發(fā)商會持商品房銷售許可證、合同，到房地產(chǎn)管理部門進行合同備案。需辦理銀行貸款購房的，合同備案后還應到銀行、房地產(chǎn)管理部門、保險及公證部門辦理貸款手續(xù)。
三、付款及貸款
您在購房時依據(jù)自身的財力可以選擇一次性付款、分期付款、銀行貸款三種不同的付款方式。如果您的購房資金寬裕，不妨選擇一次性付寬，在樓盤剛開盤或封頂以后選擇這種付款方式比較合適，通常能享受開發(fā)商給予的最優(yōu)惠的價格;如果您手頭沒有足夠的資金支付房款，但卻有一定的支付潛力，可選擇分期付款，在期房階段選擇這種方式最好不過了：如果上述兩種方式都不適合您，您就只能選擇銀行貸款了，條件是必須具有穩(wěn)定的收入并能按時還款。
四、新房入住
新購房屋入住程序大體可分為：入住條件、房屋驗收、辦理物業(yè)管理手續(xù)。
(一)、入住條件
新房入住條件是否成熟可以從以下方面考慮：
1、新建房屋已建成并經(jīng)過房屋質檢部門驗收合格：水電等基本設施齊備：物業(yè)管理單位已到位。
2、購房者已付清全部款項，或已按合同規(guī)定支付了相應比例的款項。
(二)、分割房屋驗收
房屋驗收包括的內容有：
1、入住房屋是否是所購買的房屋的全部或部分，如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符，要及時向有關單位反映、核對。
2、房屋質量檢查，看房屋質量是否有問題，發(fā)現(xiàn)問題要及時反映，維修以后方能入住。
3、按購房合同及有關協(xié)議的約定，查看裝修、清點設備，物業(yè)管理單位應向購房者提供裝修及設備清單，購房者按清單內容進行清點，檢查其設備、完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，需要求盡快維修、配齊。
4、您在進行以上檢驗并確認檢查結果與合同的約定無差別后，就可以與開發(fā)商簽訂物業(yè)交付核驗單或房屋交接單。對于核驗單中無法確定的事項，應寫上“暫不清楚”或“無法認定”等;若發(fā)現(xiàn)問題，應如實記錄下來，并要求開發(fā)商在一定的期限內處理等，最后由雙方簽字、蓋章。
(三)、辦理物業(yè)管理手續(xù)
(四)、您在簽定了檢驗單后，對房屋的修復結果或現(xiàn)狀無異議，就可接收鑰匙，同時簽訂有關協(xié)議。接受鑰匙后，物業(yè)交付就完成了，該房屋的收益和風險就轉移到您身上。在接收物業(yè)后的一般質量問題只能按照政府的有關規(guī)定由開發(fā)商保修，開發(fā)商不承擔任何違約責任。因此，您接收物業(yè)時，一定要謹慎，以免因輕率簽署核驗單或房屋交接單而使自己在以后的房屋糾紛中，無法充分爭取自己應得的權益。一般在接受鑰匙時，或規(guī)定幾日之內必須到物業(yè)管理公司辦理委托物業(yè)管理事宜。必須辦的物業(yè)管理手續(xù)有以下幾項：
1、簽署《管理公約》。《管理公約》的內容由開發(fā)商依據(jù)國家的法律、法規(guī)與政策要求而制定，并經(jīng)房屋管理部門批準。如果業(yè)主認為管理公約的內容有的條款不公平，可以保留意見。因為該公約屬臨時性質，在以后的業(yè)主大會可以進行修改。
2、交付物業(yè)管理費用。
3、簽署小區(qū)各項管理守則，如裝修管理、衛(wèi)生管理、停車管理、治安管理等。
五、辦理產(chǎn)權證
在您辦完上述的幾種手續(xù)后，要敦促開發(fā)商盡快辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，使您獲得合法的產(chǎn)權證，這個過程可能要等待相當長的一段時間，原因之一就是開發(fā)商在新房剛竣工之后，不可能馬上獲得房產(chǎn)證，他們也需到相關部門辦理房屋初始登記后，購房者再到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)，申領《房屋所有權證》辦完房產(chǎn)證后，商品房的交易才算完成。這條操作流程的專業(yè)化程度較高，但惟有按這樣按部就班，才能保證這一特殊的商品在發(fā)生問題時，讓您有備無患，從而避免不必要的經(jīng)濟損失。
以上就是小編整理的具體房屋買賣流程，希望對你有所幫助。房屋買賣經(jīng)看房、簽約、付款、交房、辦理產(chǎn)權證五個步驟，每一步驟都分為很多小步驟，其中最重要的是步驟是簽約和辦理產(chǎn)權證。如果您對此還有其他疑問，您可以隨時咨詢我們律圖的在線律師。
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