現(xiàn)實(shí)生活中，無論是購(gòu)買什么商品，這都會(huì)涉及到交易的問題。而要是說到交易方式的話，則通常就是指實(shí)際購(gòu)買商品的時(shí)候支付對(duì)價(jià)的方式了。在交易二手房的時(shí)候，由于二手房屬于不動(dòng)產(chǎn)，因此在交易方式上面就與普通動(dòng)產(chǎn)的交易不同。那法律中規(guī)定的二手房交易方式包括幾種呢？律霸小編整理了相關(guān)資料，馬上為你做詳細(xì)解答。
一、二手房交易方式包括幾種
(資料圖)
以付款方式來劃分，二手房交易共有以下四種方式：
(一)買賣雙方均為一次性付款購(gòu)房。
指出售物業(yè)的業(yè)主以一次性付款方式購(gòu)得，而二手房買家也是以一次性付款方式購(gòu)房。由于交易中房產(chǎn)證及房款都不存在任何不便之處，因此此種交易為二手房交易中最簡(jiǎn)單的方式。只要雙方交清房款，辦理好房產(chǎn)證過戶手續(xù)就可順利完成交易了。
(二)業(yè)主為一次性付款購(gòu)房，買家以銀行按揭方式購(gòu)房。
由于業(yè)主采用一次性付款方式購(gòu)房，業(yè)主持有房產(chǎn)證。買家以按揭方式購(gòu)房，需先與提供按揭的銀行簽貸款協(xié)議，經(jīng)與按揭銀行合作的評(píng)估公司評(píng)估后，確定買家可以貸款額及年限。買家需將非貸款部分的房款交由中介公司、房地產(chǎn)交易中心或銀行(目前已有少量銀行開展此業(yè)務(wù))托管。在房產(chǎn)過戶后，業(yè)主可收到此款項(xiàng)。買家持房產(chǎn)證到銀行辦理按揭手續(xù)，所貸款項(xiàng)將由銀行一次性付給業(yè)主。
(三)業(yè)主以按揭方式購(gòu)房，買家以一次性付款方式購(gòu)房。
當(dāng)交易物業(yè)是由業(yè)主以銀行按揭方式購(gòu)買時(shí)，必須先付清業(yè)主的購(gòu)房貸款余額，將房產(chǎn)證由銀行贖出，才可將房產(chǎn)證拿到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。與第一種方式相比，多了一道贖出手續(xù)。
(四)買賣雙方均以銀行按揭方式購(gòu)房。
此種形式是二手房交易中最繁瑣、也較常見的形式。首先業(yè)主需到按揭銀行將房產(chǎn)證贖出(在業(yè)主資金不足的情況下，可與買家協(xié)商，由買家出資代為贖出。如買家也無力一次性支付余款，則可通過融資機(jī)構(gòu)的介入來解決)。其次，買家與為其提供按揭服務(wù)的銀行簽定貸款協(xié)議，經(jīng)與按揭銀行合作的評(píng)估公司評(píng)估后，確定可貸款額及年限。買家需將房款中的非貸款額交由中介公司、房地產(chǎn)交易中心或銀行托管。同時(shí)，持房產(chǎn)證到房地產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。過戶后，業(yè)主可先收到非貸房款部分，在買家到銀行辦理完按揭手續(xù)后，所貸款項(xiàng)將由銀行一次性付給業(yè)主。由于該方式手續(xù)繁瑣，一般都需要中介公司介入，協(xié)助辦理贖契及房產(chǎn)過戶手續(xù)。
二、二手房交易存在哪些問題
(一)缺少房產(chǎn)證
房屋是不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)依公示公信原則以登記為物權(quán)成立要件，房屋產(chǎn)權(quán)登記，又稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系。房屋的物權(quán)憑證就是房產(chǎn)證，如果購(gòu)買沒有房產(chǎn)證的房屋，買受人則將面臨不能按預(yù)期得到房子的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)產(chǎn)權(quán)不明晰
在現(xiàn)實(shí)生活中并非所有的房產(chǎn)都只歸一人所有，有些房屋有多個(gè)共有人，最典型的如夫妻共有，家庭共有，還有繼承人共有，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。
(三)出售房屋還在租期內(nèi)
房子現(xiàn)在屬于供不應(yīng)求的資源，所以有好多待出售的房子，房主都會(huì)用來出租來賺取租金的。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋還處于租賃期，這就會(huì)對(duì)買受人使用房屋造成一定的影響。如果買受人只看房產(chǎn)證，或只注重過戶手續(xù)，而不注意房屋是否還處于租賃期的話，買受人就有可能買到一個(gè)不能及時(shí)入住的或者是正在使用的房產(chǎn)?！逗贤ā返?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”?！睹穹ㄍ▌t》119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。買受人購(gòu)買房屋時(shí)一定要重視這一問題，以免引起不必要的糾紛。
(四)土地使用性質(zhì)不明確
二手房交易中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，出讓土地要交土地出讓金出讓獲得的土地可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、使用、收益;劃撥土地不用交土地出讓金，但是只可以使用、收益不可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，如果要轉(zhuǎn)讓、抵押、出租要補(bǔ)交土地出讓金。劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。除此之外，還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅剩40年，如果買受人還按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量，這樣的二手房就不劃算了。
(五)房產(chǎn)所在地段已列入市政規(guī)劃
現(xiàn)在不論大小城市都在進(jìn)行城市規(guī)劃、城市改造，有些房主出售二手房的原因就是其房產(chǎn)所在地被列入城市拆遷范圍，多則5～10年左右就要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，其房屋的采光、周圍設(shè)施都會(huì)受到影響，所以才會(huì)采取一定的低價(jià)吸引購(gòu)房者前來購(gòu)買。面對(duì)這樣的情形，買房前還是很有必要對(duì)目標(biāo)房產(chǎn)是否被列入市政規(guī)劃進(jìn)行詳細(xì)了解的。
(六)購(gòu)房合同條款約定不明
由于普通購(gòu)房者對(duì)房屋買賣合同一般知之甚少，面對(duì)二手房中介提供的不太明白的購(gòu)房合同，一定要仔細(xì)閱讀，不懂的如有必要可以向律師咨詢。二手房買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但是對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還是應(yīng)該在合同中寫清楚的。比如合同的主要條款，關(guān)于合同雙方主體的權(quán)利義務(wù)的、房屋的價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決等等問題，均應(yīng)全面考慮。
而其中比較常見的就是按揭購(gòu)房的方式。而在按揭購(gòu)房的時(shí)候也區(qū)分了不同的情況，包括業(yè)主為一次性付款購(gòu)房，買家以銀行按揭方式購(gòu)房；業(yè)主以按揭方式購(gòu)房，買家以一次性付款方式購(gòu)房；買賣雙方均以銀行按揭方式購(gòu)房。在向銀行申請(qǐng)按揭貸款的時(shí)候，也要注意不是所有人都是可以獲得貸款申請(qǐng)的。因此，建議最好先申請(qǐng)下來了貸款之后，再簽訂購(gòu)房合同。
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