現在要想買新房的話，大部分都是期房，期房在簽訂購房合同后不能夠直接入住，還要等一段時間，而期房最大的風險也就在此。如果遭遇到房產開發(fā)商資金鏈斷裂，意味著其在建的樓盤很可能面臨“爛尾”的窘境。那么，在樓盤爛尾以后，能不能停止償還銀行的按揭貸款?
網友詢問：
【資料圖】
買房子遇到爛尾樓，業(yè)主們能否停交房貸，等房屋交付時進行還款？
江蘇誠鑫律師事務所周忠彬律師解答：
爛尾樓，顧名思義，它的意思是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。
業(yè)主與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同和業(yè)主與銀行簽訂的貸款合同是兩個相互獨立的合同，兩者之間不受影響，所以業(yè)主因為購買的房屋成了爛尾樓而停止償還銀行貸款會影響個人的信用記錄，但是業(yè)主有權解除與銀行的貸款合同。
如果開發(fā)商停止動工的話，或者是開發(fā)商停止建設，該房產樓盤的話是屬于違約行為，業(yè)主可以直接向法院提起訴訟，要求開發(fā)商根據業(yè)主的還款金額以及實際損失金額來進行償還，如果開發(fā)商拒絕進行償還的話，可以要求強制執(zhí)行。
江蘇誠鑫律師事務所周忠彬律師解析：
類似于購買者集體向開發(fā)商和銀行發(fā)出的這種《停貸告知書》，不僅可能達不到停止還貸、減少損失的目的，反而可能會讓購房者陷入違約的不利境地。
《停貸告知書》僅是購房者單方面的意思表示，未經銀行同意，在法律上并不會發(fā)生可以停止還貸的法律效力。
購房者與銀行簽署的貸款合同，在沒有被解除之前，仍是一份合法有效且對購房者具有法律約束力的合同，這就意味著貸款合同約定的還貸義務并未中止或者消滅，購房者仍需履行還貸義務。
盡管民法典規(guī)定了“不安抗辯權”，應當先履行債務的當事人在有確切證據證明對方當事人存在“經營狀況嚴重惡化”、“轉移財產、抽逃資金，以逃避債務”、“喪失商業(yè)信譽”以及“有喪失或可能喪失履行債務能力的其他情形”的情況下，可以中止履行合同，但合同具有相對性，就購房者和銀行之間的貸款合同而言，銀行本身并不存在購房者可以中止履行貸款合同的法定情形，所以，購房者對銀行并不能行使“不安抗辯權”。
雖然購房者停止還貸，系開發(fā)商違約所導致，但是，根據民法典第593條之規(guī)定，在購房者因開發(fā)商原因而停止還貸并對銀行產生違約時，違約責任還是須由購房者向銀行承擔。
《民法典》第五百九十三條，當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當依法向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定處理。
周忠彬律師提示：
司法解釋的規(guī)定，以及最高人民法院的判例等，如果購房者對購房合同以及貸款合同的解除不具有過錯，也即購房合同以及貸款合同的解除是因為開發(fā)商違約所導致，那么在貸款合同解除后，對于剩余貸款的本金和利息，由開發(fā)商負責償還給銀行，購房者不再負有還款責任。
根據最高人民法院頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條，根據民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。
第二十條，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十一條，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
周忠彬律師簡介
二十余年律師經驗，在千億房企中梁集團擔任過法務總監(jiān)，對房地產投資、開發(fā)、銷售、交付及運營方面均有豐富經驗。兼有二級建造師、證券及基金從業(yè)資格，為地產私募基金及股權投資基金提供過全流程服務。
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