隨著中國經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)逐步向平穩(wěn)方向發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境之下形勢不容樂觀，呈現(xiàn)出的特點是銷售回升，但各線城市分化嚴(yán)重且?guī)齑孑^大。在日常工作中，尤其是2015年以來，開發(fā)商資金鏈斷裂的情況經(jīng)常遇到，開發(fā)商不得已轉(zhuǎn)讓工程合同的情況也時有發(fā)生。可但是，工程施工合同作為一種較為特殊的合同，注定不能像一般合同的概括轉(zhuǎn)讓那樣簡單。
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法妞網(wǎng)友咨詢：
在建工程轉(zhuǎn)讓條件是什么？
劉瑞鳳律師解答：
以出讓方式取得土地使用權(quán)的在建工程轉(zhuǎn)讓時應(yīng)滿足以下條件：（1）出讓方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格；（2）出讓方按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（3）出讓方已取得項目所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)證書或房屋所有權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；（4）出讓方按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的在建工程轉(zhuǎn)讓時必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。對準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的在建工程有兩種處理方式：第一種是受讓方補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；第二種是受讓可不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓在建工程，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓在建工程所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。
劉瑞鳳律師補充：
受讓人在受讓在建工程時應(yīng)注意審查在建工程是否滿足以上法律要件及相關(guān)盡調(diào)要點：在建工程是否滿足《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條規(guī)定條件。應(yīng)注意查明轉(zhuǎn)讓人是否已經(jīng)全額支付土地出讓金、土地是否存在長期閑置等情況。在建工程是否存在拆遷補償安置及其履行情況。在建工程項目抵押情況。如存在在建工程抵押，轉(zhuǎn)讓方需經(jīng)貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)同意才能轉(zhuǎn)讓。在建工程以資產(chǎn)方式轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)審查工程施工合同。在建工程涉訴情況。在建工程已取得預(yù)售許可證并部分預(yù)售的轉(zhuǎn)讓問題。
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