隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，越來(lái)越多的人將買(mǎi)賣房屋變?yōu)橐环N投資方式。政府為遏制房?jī)r(jià)的攀升以及解決低收入家庭的居住問(wèn)題，實(shí)施了限購(gòu)政策以及推出了經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，這些措施必定使得希望能夠買(mǎi)房的部分人喪失購(gòu)房資格，進(jìn)而引發(fā)借名購(gòu)房行為的發(fā)生，然而借名買(mǎi)房過(guò)程中卻面臨非常之大的風(fēng)險(xiǎn)。
法妞網(wǎng)友咨詢：
【資料圖】
借名買(mǎi)房有什么法律風(fēng)險(xiǎn)？
劉瑞鳳律師解答：
在借名買(mǎi)房并不違反公序良俗原則、不存在無(wú)效事由的情況下，借名人可以依據(jù)實(shí)質(zhì)上的代持關(guān)系要求被借名人將房屋過(guò)戶至其名下，但此項(xiàng)權(quán)利系基于合同關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
“借名買(mǎi)房”的協(xié)議如果購(gòu)買(mǎi)的是商品房，該房屋買(mǎi)賣為有效合同。因?yàn)樯唐贩孔裱馑甲灾?，買(mǎi)房人可以根據(jù)自己的意志購(gòu)買(mǎi)房屋。如果購(gòu)買(mǎi)的是經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、福利房、回遷房等帶有個(gè)人身份性質(zhì)的，這類房屋買(mǎi)賣合同為無(wú)效合同。借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)。借名購(gòu)買(mǎi)普通房屋的，登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買(mǎi)方之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解借名之事，不承認(rèn)借名之事。第三人對(duì)登記購(gòu)房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給實(shí)際出資人的行為提出異議。如登記購(gòu)房人的配偶往往以婚姻法的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買(mǎi)房的事實(shí)，要求確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)被名義購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓或抵押，或者被法院強(qiáng)制執(zhí)行。
劉瑞鳳律師補(bǔ)充：
借名買(mǎi)房，雙方一定不能口頭約定，必須簽訂書(shū)面協(xié)議，明確借名買(mǎi)房關(guān)系，并對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)作出具體明確的約定。借名買(mǎi)房之前，了解清楚欲購(gòu)房屋的性質(zhì)，房屋是否能夠上市交易，借名購(gòu)買(mǎi)是否違反國(guó)家政策性規(guī)定，對(duì)社會(huì)公共利益產(chǎn)生損害。以防將來(lái)因借名買(mǎi)房事宜產(chǎn)生糾紛，出現(xiàn)無(wú)法取得房屋所有權(quán)的情形。實(shí)際購(gòu)房人在房屋符合交付使用條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)占有使用房屋。同時(shí)，當(dāng)實(shí)際購(gòu)房人具備房屋過(guò)戶條件時(shí)，要及時(shí)完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，以免后顧之憂。
劉瑞鳳律師結(jié)語(yǔ)：
借名買(mǎi)房的過(guò)程中存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，所以實(shí)際購(gòu)房人在借名買(mǎi)房時(shí)一定要結(jié)合自身情況慎重考慮。
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