現(xiàn)代社會中，建筑物不斷向多層或高層發(fā)展，一般消費者只能購買其中的一部分，如此一來就產(chǎn)生了一棟不可分割的建筑物的不同部分為多人所有，不同民事主體就其購買的房屋享有單獨的所有權(quán)， 即建筑物區(qū)分所有權(quán)。其來源于傳統(tǒng)所有權(quán)但權(quán)利范圍又有所擴張，是一種在現(xiàn)代城市化進程中產(chǎn)生的新型的復(fù)合民事權(quán)利。
(資料圖)
法妞網(wǎng)友咨詢：
建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分和共有部分的判斷標準是怎樣的？
劉福勝律師解答：
建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，是一物一權(quán)基本原則或物的一部分不能成為獨立權(quán)利客體一般原則的例外，是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，對建筑物共有部位所享有的共用權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱。
專有權(quán)客體范圍的界定，關(guān)系到相鄰所有權(quán)人行使、使用、修繕等權(quán)利范圍，同時間接影響到為了考慮建筑物的整體安全而禁止相關(guān)對建筑物整體結(jié)構(gòu)產(chǎn)生安全影響的活動。業(yè)主共有權(quán)不是傳統(tǒng)民法上的單一所有權(quán)形式，而是一種特殊的所有權(quán)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于業(yè)主共同享有，如何處分和使用這些共有部分和共有設(shè)施應(yīng)由全體業(yè)主決定。
劉福勝律師補充：
關(guān)于“能夠登記”是否為專有部分的條件，從現(xiàn)有資料來看，多數(shù)觀點認為它不是專有部分的要件。構(gòu)造上的獨立性和使用上的獨立性是專有部分的物理要件，而能夠登記則是專有部分的法律要件。露臺要成為專有部分的組成部分，必須具備以下條件：（1）符合規(guī)劃。（2）物理上專屬于特定房屋。（3）銷售合同有約定。
關(guān)于法定共有部分。法律、行政法規(guī)明確規(guī)定屬于業(yè)主共有的部分，我們稱之為法定共有部分。下列部分屬于法定共有部分：（1）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；（2）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外；（3）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施；（4）物業(yè)房屋用房；（5）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；（6）電梯、水箱。法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等。法定共有部分、天然共有部分外，其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施，就屬于約定共有部分。因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”的思路。
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