房屋轉(zhuǎn)租與房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓，是房屋租賃關(guān)系變動(dòng)和流轉(zhuǎn)的兩種典型方式，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商鋪、寫(xiě)字樓等非居住用房投資的增加，轉(zhuǎn)租以及承租權(quán)轉(zhuǎn)讓在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的應(yīng)用也日趨普遍，這兩者看似相近，但其法律性質(zhì)以及實(shí)際處理方式有著很大差異，若將其混為一談，則極易產(chǎn)生糾紛。
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如何有效識(shí)別轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓？
張磊律師解答：
承租人在經(jīng)過(guò)出租人同意后轉(zhuǎn)租第三人，系承租人與第三人（次承租人）之間創(chuàng)設(shè)新的租賃法律關(guān)系。承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，承租人并不因?yàn)槠滢D(zhuǎn)租行為退出與出租人的租賃關(guān)系。不論承租人轉(zhuǎn)租多少次，都應(yīng)由其向出租人直接承擔(dān)支付租金的義務(wù)。
租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓究其本質(zhì)則是一種債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)讓行為，承租人在經(jīng)過(guò)出租人同意后，可以將租賃合同的權(quán)利義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人。這種情況下，出租人與承租人之間的法律關(guān)系得以變更（甚至解除），出租人與第三人之間建立新的法律關(guān)系。
張磊律師補(bǔ)充：
轉(zhuǎn)租只是承租人將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，即標(biāo)的是房屋等租賃物。承租權(quán)轉(zhuǎn)讓是承租人將租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給受讓人的行為，即標(biāo)的為租賃權(quán)。
轉(zhuǎn)租通過(guò)承租人的轉(zhuǎn)租行為實(shí)現(xiàn)，以原租賃合同為基礎(chǔ)，在租賃物上再設(shè)立一個(gè)新的租賃權(quán)，承租人與次承租人成立新的租賃合同關(guān)系，通常以分期形式支付租金。承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，原承租人將原房屋租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給受讓人，由受讓人繼受其地位，原有的租賃合同關(guān)系仍舊存續(xù)，并未產(chǎn)生一個(gè)新的租賃合同關(guān)系。此時(shí)的實(shí)現(xiàn)方式通常表現(xiàn)為由受讓人一次性支付受讓價(jià)款。
轉(zhuǎn)租以及承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓，均需取得出租人的書(shū)面同意，但兩者未經(jīng)出租人同意的后果則有所不同，轉(zhuǎn)租中，出租人享有合同解除權(quán)，而在承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，經(jīng)過(guò)出租人的同意則為其成立要件。
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