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《民法典》中涉及“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的法律規(guī)定主要是第405條和第725條，第405條處理的是抵押權(quán)與租賃權(quán)之間的關(guān)系，第725條處理的是所有權(quán)與租賃權(quán)之間的關(guān)系，較之原有法律條文（物權(quán)法第190條、合同法第229條）均有具體變化。
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民法典對(duì)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則是如何規(guī)定的？
張磊律師解答：
如果原出租人沒(méi)有將租賃物所有權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受讓人。民法典第725條體現(xiàn)了租賃權(quán)的物權(quán)化，體現(xiàn)在承租人依據(jù)租賃合同占有租賃物期限內(nèi)，承租人對(duì)租賃物的占有使用可以對(duì)抗第三人，即使是租賃物所有權(quán)人或享有其他物權(quán)的人也不例外。當(dāng)出租人在租賃合同有效期內(nèi)將租賃物賣(mài)給第三人，租賃合同對(duì)買(mǎi)受人繼續(xù)有效，承租人與受讓人之間無(wú)需另行簽訂租賃合同，受讓人要受該租賃合同的約束。
民法典在融資租賃、買(mǎi)賣(mài)合同中標(biāo)的物所有權(quán)保留等商事活動(dòng)中引入了登記制度，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。上述規(guī)定要求進(jìn)行登記的交易主體都是商人，商人從事商事交易要遵守商事規(guī)則，理當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。但如果在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則中也引入登記，可能會(huì)造成過(guò)重負(fù)擔(dān)，而且現(xiàn)階段我國(guó)絕大部分房屋租賃都沒(méi)有進(jìn)行備案登記，導(dǎo)致這些承租人不再受“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的保護(hù)，進(jìn)而引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題。
張磊律師補(bǔ)充：
民法典第725條明確規(guī)定“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，進(jìn)一步明確了“占有”租賃物是對(duì)抗所有權(quán)的前提。比較一下物權(quán)法第190條與民法典第405條可見(jiàn)，條文由“訂立抵押合同前”修改為“抵押權(quán)設(shè)立前”，使得在確定抵押權(quán)和租賃關(guān)系的先后順序時(shí)更為嚴(yán)格，既避免引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，也更加符合法理。
承租人占有租賃物不一定就是租賃物變動(dòng)的公示方法，抵押人在設(shè)立抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)立租賃權(quán)的事實(shí)告知抵押權(quán)人，因抵押人未盡告知義務(wù)而導(dǎo)致的抵押物價(jià)值貶損的損失，抵押權(quán)人可以向抵押人主張。但在抵押物拍賣(mài)、變賣(mài)時(shí)，其上有權(quán)利負(fù)擔(dān)這一事實(shí)受讓人往往是明知的，受讓人明知物上有權(quán)利瑕疵仍然從事交易，應(yīng)當(dāng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不得請(qǐng)求承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。況且物上存在權(quán)利瑕疵也會(huì)影響抵押物的價(jià)值，受讓人可能會(huì)以較低的價(jià)格受讓抵押物，因而價(jià)格的貶損對(duì)其來(lái)說(shuō)不能算是損失，故其不能向抵押人主張損失。
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