商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付購房款的行為，買受人買到的也就是人們通常所說“期房”。該種方式基本已成為新建樓盤普遍采取的銷售模式。而然，在部分火熱的地段，有不少消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)自己中意的期房都早已銷售一空，聽從了房產(chǎn)中介的勸說后，從其他購房者處受讓了期房，但事后發(fā)現(xiàn)在房管部門根本不能作備案登記，最終讓自己陷入了困境。
法妞網(wǎng)友咨詢：
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)的條件是什么？
(資料圖片)
陸曉仁律師解答：
預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓可以認(rèn)定為一種合同轉(zhuǎn)讓行為，分為債權(quán)的轉(zhuǎn)讓和債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓兩種情況，第一種已付清全款，完全履行了所負(fù)義務(wù)，那么這種合同轉(zhuǎn)讓就是對債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。按照《合同法》第79條的規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同權(quán)利全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人”以及第80條：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力?！闭f明只要履行了通知義務(wù)，新老債權(quán)人都沒有異議，那么債權(quán)不必經(jīng)債務(wù)人同意就可以轉(zhuǎn)讓。第二種情況是購房人只支付了部分款項(xiàng)，那么他對預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)讓。依《合同法》第84條：“債務(wù)人將合同義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過債權(quán)人同意”。否則對開發(fā)商不發(fā)生法律效力。
陸曉仁律師補(bǔ)充：
根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。雖然本法沒有明確規(guī)定可否轉(zhuǎn)讓，但從立法本意不難看出，答案是肯定的，也就是說可以轉(zhuǎn)讓，只是如何轉(zhuǎn)讓授權(quán)給國務(wù)院，由國務(wù)院具體制定轉(zhuǎn)讓辦法。在我國的司法實(shí)踐中，對預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓的合法性，予以了肯定。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：
(1)依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓;不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。
(2)轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。
(3)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理，同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。
(4)商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無效。
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