一、銀行在預(yù)售中的義務(wù)
在商品房預(yù)售制度中，銀行主要在兩個(gè)方面具有監(jiān)管義務(wù)，一是預(yù)售資金監(jiān)管，二是發(fā)放房地產(chǎn)信貸（包括向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的開發(fā)貸款和向個(gè)人購買自住房及商業(yè)用房的貸款）。
1、預(yù)售資金監(jiān)管義務(wù)的規(guī)定
預(yù)售資金需開設(shè)專用賬戶已經(jīng)是常識(shí)，《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第六條第（六）項(xiàng)具體規(guī)定了取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備的條件包括：“已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶”。
關(guān)于專用賬戶中資金的用途，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》僅籠統(tǒng)規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“預(yù)售人在商品房項(xiàng)目所在地的銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶內(nèi)的款項(xiàng)，在項(xiàng)目竣工之前，只能用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用”。對(duì)此，廣東省各地區(qū)還有所細(xì)化和區(qū)別，如《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》第二十、二十一條規(guī)定該資金可以用于退還購房款，《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》第十八條則規(guī)定可以用于該項(xiàng)目的行政罰款，《東莞市商品房預(yù)售款監(jiān)管工作制度》第九條則明確款項(xiàng)可用于支付設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)用。
關(guān)于銀行違反監(jiān)管規(guī)定的后果，《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第四十一條明確規(guī)定：“銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預(yù)售款和房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)違反本條例第三十條第一款規(guī)定同意使用商品房預(yù)售款的，上一級(jí)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正和追回流失款項(xiàng)；給預(yù)購人造成損失的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任。”具體地市對(duì)銀行失職責(zé)任的規(guī)定則稍顯輕微，如《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》第七十二條規(guī)定：“建設(shè)工程監(jiān)理單位、施工單位及商業(yè)銀行，違反本辦法規(guī)定，有出具虛假證明文件、怠于履行監(jiān)管職責(zé)等行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抽逃預(yù)售款的，由建設(shè)部門或者銀行監(jiān)管部門責(zé)令停止違法行為，處10萬元罰款。”
在鄭州等樓盤爛尾比較多發(fā)的地區(qū)，有關(guān)部門出臺(tái)了《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》等專門政策文件，整治解決爛尾問題，該《方案》就“嚴(yán)肅追究責(zé)任”部分就規(guī)定：“各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）要組織審計(jì)、財(cái)政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)部門對(duì)停工逾期問題樓盤原有預(yù)售資金使用情況進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，制定處置方案；對(duì)停工逾期問題樓盤原有預(yù)售資金被挪用的，能夠追回的應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)追回；房地產(chǎn)企業(yè)控股股東、實(shí)際控制人對(duì)資金挪用負(fù)有責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)對(duì)損失承擔(dān)連帶責(zé)任；相關(guān)主管部門監(jiān)管不到位的，商業(yè)銀行對(duì)資金挪用有過錯(cuò)的，依法依規(guī)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；稅務(wù)部門要對(duì)不配合復(fù)工的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行偷漏稅核查。”
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