上海市第二中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書
上訴人(原審被告)：李某某，男。
委托訴訟代理人：池律師，上海xx律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王律師，上海xx律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告)：曾某某，男。
委托訴訟代理人：湯某某，上海xx律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：吳某某，上海xx律師事務(wù)所律師。
上訴人李某某因與被上訴人曾某某占有排除妨害糾紛一案，不服上海市青浦區(qū)人民法院(2019)滬0118民初15155號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月8日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審法院判決，改判駁回曾某某在一審中的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)與理由：曾某某自2005年4月起向李某某借款，計(jì)算至2009年12月25日，借款本息為人民幣(以下幣種均為人民幣)62萬(wàn)元。雙方于2008年12月25日就上海市青XX區(qū)XXX弄XXX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)簽訂了買賣協(xié)議，因曾某某欠外債，上門討債的人很多，雙方遂確定房?jī)r(jià)為62萬(wàn)元。協(xié)議第4條約定，在2009年12月底前，如曾某某將購(gòu)房款返還給李某某，則李某某愿意將系爭(zhēng)房屋退還給曾某某；曾某某在2009年12月底前不能將購(gòu)房款返還給李某某，李某某無(wú)義務(wù)返還房屋。借款到期后，李某某問(wèn)過(guò)曾某某，曾某某表示無(wú)法歸還借款，房屋歸李某某，雙方達(dá)成以房抵債之合意，曾某某向李某某交付了系爭(zhēng)房屋的原始憑證。之后曾某某還向李某某借款，且近十年來(lái)未向李某某要求返還系爭(zhēng)房屋。若法院認(rèn)定以房抵債無(wú)效，則應(yīng)認(rèn)定曾某某提供的擔(dān)保系讓與擔(dān)保，該擔(dān)保系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。在曾某某未還清李某某的借款本息之前，李某某對(duì)系爭(zhēng)房屋享有占用之權(quán)利，曾某某無(wú)權(quán)要求李某某返還系爭(zhēng)房屋。
曾某某辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚正確，雙方之間就系爭(zhēng)房屋簽訂的協(xié)議名為房屋買賣，實(shí)為借款擔(dān)保，故雙方之間是借款關(guān)系。簽訂協(xié)議是債務(wù)未到期，李某某在借款并未到期前約定曾某某無(wú)法按約還款，李某某以明顯低于市場(chǎng)價(jià)值的對(duì)價(jià)通過(guò)買賣合同的形式取得房屋所有權(quán)，違反了禁止流押的規(guī)定應(yīng)屬無(wú)效。債權(quán)到期后，曾某某從未有以房抵債的意思表示。多年來(lái)曾某某就房屋問(wèn)題與李某某反復(fù)協(xié)商，欲通過(guò)清算的方式清償債權(quán)，但李某某堅(jiān)持曾某某先支付對(duì)價(jià)，使得雙方無(wú)法和解。李某某上訴要求占用系爭(zhēng)房屋無(wú)法律依據(jù)。
曾某某向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：判令李某某立即搬出位于上海市XX區(qū)XXX弄XX號(hào)房屋，排除對(duì)曾某某房屋的妨害。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：本案系爭(zhēng)房屋位于上海市青X區(qū)XXX弄XXX號(hào)房屋(原來(lái)地址為X區(qū)XXX號(hào))。系爭(zhēng)房屋對(duì)應(yīng)的青浦區(qū)農(nóng)村居民建房用地申請(qǐng)批復(fù)單上的戶主為案外人王某某、費(fèi)某。
2004年10月6日，曾某某(買方、乙方)與案外人王某某(甲方、賣方)簽訂《房屋買賣合同》，約定甲方將系爭(zhēng)房屋，建筑面積246.04平方米別墅賣給乙方所用。乙方愿以62萬(wàn)元購(gòu)買甲方名下的房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋所涉的宅基地使用權(quán)歸屬給乙方使用。乙方將購(gòu)房款一次性付清給乙方時(shí)，甲方必須將別墅鑰匙交給乙方所用。協(xié)議簽訂后，曾某某付清了62萬(wàn)元購(gòu)房款，王某某將系爭(zhēng)房屋交付曾某某。
2008年12月25日，曾某某(賣方、甲方)與李某某(買方、乙方)簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定甲方將系爭(zhēng)房屋(建筑面積246.04平方米)轉(zhuǎn)讓給乙方，房屋價(jià)格陸拾貳萬(wàn)元(房屋價(jià)格包括房屋附屬設(shè)施及房屋內(nèi)的家具電器)(已付)。甲方承諾于2009年元月1日起將房屋交付給乙方，此后該房屋由乙方使用和處分。在2009年12月底前，如甲方將購(gòu)房款返還給乙方，則乙方愿意將房屋退還給甲方，甲方在2009年12月底前不能將購(gòu)房款退還給乙方，乙方無(wú)義務(wù)返還房屋。見(jiàn)證人處有案外人蔣榮簽字。
同日，曾某某向李某某出具收條，載明：“今收到李某某購(gòu)房款陸拾貳萬(wàn)元整，在2009年7月底前還叁拾萬(wàn)元整，2009年12月底付清。”
2017年4月27日，曾某某向李某某出具借條，載明：“今收到李某某人民幣壹拾伍萬(wàn)元整，月息2分，到年底未結(jié)息，應(yīng)付滯納金。”
2018年6月9日，李某某向曾某某發(fā)短信：“你和我說(shuō)好六月二三號(hào)商量房子事宜，你現(xiàn)在騙我，打電話你不接，一七年和我借的錢說(shuō)好年底還，到現(xiàn)在都不還……”2018年6月11日，曾某某向李某某發(fā)短信，表示：“我2004年六月份左右和你小舅子借了十五萬(wàn)，到年底我還了十萬(wàn)，05年上半年我還了三萬(wàn)，后來(lái)把賬轉(zhuǎn)給你，06年跟你借了二十萬(wàn)，08年和你協(xié)議到09年還你，但你說(shuō)本息60萬(wàn)，我想大家是老鄉(xiāng)那就這么先說(shuō)定了，當(dāng)時(shí)你要求房子讓你住進(jìn)一間房間，說(shuō)以后支持我，我09年初就讓你的人住進(jìn)去二間房子，后來(lái)把我其他幾個(gè)房間鎖撬開(kāi)租給別人，我現(xiàn)在真的很困難，愿意和你坐下來(lái)談，你怎么說(shuō)。”同日，李某某回復(fù)：“坐下來(lái)談可以，去年你說(shuō)好的年底和我結(jié)算，叫我房子不要租，我一直等你，卻沒(méi)有得到你的回音。后來(lái)五月底說(shuō)好雙方協(xié)商，可你又不講信用，打電話不接。……我以前不認(rèn)識(shí)你，你叫朋友和我借錢……借了幾次多少我們都忘記了，因?yàn)楹湍憬Y(jié)過(guò)賬，條子被你收回了。07年底我們向你要錢，你沒(méi)有，愿意房屋讓給我們，我當(dāng)時(shí)說(shuō)沒(méi)有產(chǎn)證的房子不要，叫你還錢，但你說(shuō)沒(méi)有，我們沒(méi)辦法，就把你的房子口頭上承認(rèn)下來(lái)，當(dāng)時(shí)結(jié)好賬共62萬(wàn)，說(shuō)好09年底錢全部給我，我房子給你，并寫好協(xié)議，不還房子歸我。后來(lái)你把房屋主動(dòng)讓出，我們沒(méi)辦法只能把你房子接過(guò)來(lái)。你外債較多，經(jīng)常來(lái)敲門，我只能出錢叫親戚守護(hù)，怎么說(shuō)我們撬你門呢？2017年你又和老房東到我這借15萬(wàn)，說(shuō)好給我月息兩分，中間催過(guò)多少次兩年你也沒(méi)有還過(guò)一分錢，中間還借過(guò)一萬(wàn)，共七八十萬(wàn)……”
目前，曾某某仍未還清向李某某所借的欠款，系爭(zhēng)房屋由李某某占有。
一審審理中，曾某某表示：1、涉案協(xié)議不是買賣房屋，是民間借貸關(guān)系的擔(dān)保。涉案協(xié)議簽訂時(shí)，曾某某債務(wù)尚未到期，債務(wù)結(jié)算期及履行期都是2009(一審誤寫為2019)年12月30日。截止2008(一審誤寫為2018)年12月25日，曾某某欠李某某22萬(wàn)本金，到2019年年底結(jié)算為60萬(wàn)左右。即使按照李某某的計(jì)算方法，曾某某、李某某間債務(wù)也是62萬(wàn)。曾某某2004年購(gòu)買房屋是62萬(wàn)，2008年房?jī)r(jià)140多萬(wàn)，2009年底大概150萬(wàn)多，62萬(wàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上述房?jī)r(jià)，不符常理，協(xié)議書不是選擇條款。李某某目前收取租金折抵利息，加上2007年借款，曾某某共欠付李某某本金37萬(wàn)，本案應(yīng)適用民間借貸司法解釋第24條。2、債權(quán)到期前約定以房抵債為法律禁止。在債務(wù)不能履行時(shí)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式是對(duì)標(biāo)的物清算，而非所有權(quán)轉(zhuǎn)移。曾某某債務(wù)到期后沒(méi)有明確過(guò)以房抵債，協(xié)議第4條流質(zhì)條款系無(wú)效。雙方未簽訂有效的買賣合同或以房還款協(xié)議等，在債權(quán)到期后未進(jìn)行清算，也未書面方式確認(rèn)標(biāo)的物清償，不發(fā)生以物抵債效力。原李某某多次就借款事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，也不存在默認(rèn)抵債。曾某某每年與李某某協(xié)商拿回房屋出售后歸還借款，2017年雙方在王某某及李永昌家中都協(xié)商過(guò)，但李某某不同意，要求先還錢再歸還。曾某某至今未還清，但不代表李某某享有所有權(quán)。3、協(xié)議簽訂后未交付李某某。2009年，李某某要求曾某某給一間房居住以保證借款，但李某某將其他房間撬鎖，一直將系爭(zhēng)房屋占有使用并轉(zhuǎn)租，妨害了曾某某對(duì)房屋的占有處分。曾某某至今才起訴是希望與李某某協(xié)商，另行出售房屋后歸還借款。目前房?jī)r(jià)400多萬(wàn)，李某某要求收取一半房款。李某某可就債權(quán)債務(wù)另行起訴，如需處理房屋，曾某某同意配合出售。
李某某表示：1、涉案協(xié)議書不是借款的擔(dān)保，不適用民間借貸司法解釋第24條。涉案協(xié)議書簽訂是因?yàn)樵衬城房?，簽訂時(shí)曾某某債務(wù)尚未到期，債務(wù)結(jié)算期及履行期都是2009年12月25日。簽訂協(xié)議書時(shí)，因曾某某欠債上門討債的較多，雙方確定房?jī)r(jià)62萬(wàn)元。協(xié)議第4條約定曾某某有選擇權(quán)，明確約定曾某某不還錢，李某某就取得所有權(quán)。2、即使第4條無(wú)效，曾某某以系列行為明確了以房抵債。債務(wù)到期后李某某問(wèn)過(guò)曾某某，曾某某表示無(wú)法歸還借款，房屋歸李某某，曾某某選擇了以房抵債。且之后還向李某某借款、交付相關(guān)原始憑證，且十年來(lái)未要回過(guò)房屋，均是確認(rèn)了以房抵債。3、曾某某在2009年上半年將房屋交付李某某，李某某沒(méi)有撬鎖，因當(dāng)時(shí)李某某在寶山，讓其他人看管。如曾某某同意將房?jī)r(jià)增值部分的一半給李某某，李某某同意返還房屋。
一審法院認(rèn)為，曾某某與王某某簽訂的房屋買賣合同雖系雙方真實(shí)意思的表示，但上述標(biāo)的物的交易行為違反了法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。但基于雙方已實(shí)際履行該合同，曾某某已付購(gòu)房合理對(duì)價(jià)、房屋已實(shí)際交付曾某某，從遵循公平原則的角度出發(fā)，考慮到曾某某對(duì)上述房屋的投入、實(shí)際履行情況、房屋可維持居住使用等現(xiàn)狀，曾某某有合法占有、使用系爭(zhēng)房屋的權(quán)利。
曾某某、李某某房屋買賣協(xié)議書簽訂前，雙方存在借貸關(guān)系，簽訂時(shí)曾某某債務(wù)尚未到期，結(jié)合在案證據(jù)材料，協(xié)議約定的62萬(wàn)元并非真正的購(gòu)房款，而系曾某某的借款本息，且該價(jià)格低于房屋當(dāng)時(shí)及目前的價(jià)值，協(xié)議書第4條約定在一定期限內(nèi)曾某某還清借款則李某某返還房屋，否則李某某無(wú)義務(wù)返還，故曾某某、李某某之間并非真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，房屋買賣實(shí)為借貸的擔(dān)保。第4條實(shí)則約定在曾某某無(wú)法按約歸還借款時(shí)，李某某是以明顯低于房屋價(jià)值的對(duì)價(jià)通過(guò)買賣合同的形式取得房屋所有權(quán)，違反了禁止流押的法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。
李某某至今占有房屋，在曾某某未能按約向李某某償還借款本息的情況下，李某某主張?jiān)衬骋呀?jīng)以系列行為表明確認(rèn)了以房抵債，李某某享有房屋所有權(quán)和使用權(quán)，但根據(jù)在案證據(jù)材料，在債務(wù)到期后，雙方未明確書面約定過(guò)以房屋抵債，李某某也難以證明雙方已經(jīng)最終結(jié)算并最終協(xié)商一致將借款關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榉课葙I賣合同關(guān)系，對(duì)于李某某上述意見(jiàn)法院難以采信。李某某對(duì)曾某某享有的是債權(quán)而非物權(quán)，其可以通過(guò)向曾某某主張債權(quán)的方式進(jìn)行救濟(jì)，目前李某某妨害了曾某某對(duì)房屋的占有使用，曾某某有權(quán)要求其排除妨害。
一審法院判決：李某某應(yīng)于判決生效之日起十五日內(nèi)搬離上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)蘆沈路XX區(qū)XXX弄XX號(hào)房屋，并將上述房屋還給曾某某。
本院經(jīng)審理查明，一審法院查明事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，曾某某通過(guò)與案外人王某某簽訂的《房屋買賣合同》取得對(duì)系爭(zhēng)房屋占有、使用的權(quán)利。雖然上述買賣合同因標(biāo)的物的交易行為違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效，但基于雙方已實(shí)際履行了合同，一審法院從遵循公平原則的角度出發(fā)，認(rèn)可曾某某仍對(duì)系爭(zhēng)房屋享有占有、使用的權(quán)利并無(wú)不妥。
本案中當(dāng)事人雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議書》前已存在借貸關(guān)系，且曾某某的債務(wù)尚未到期，結(jié)合該協(xié)議第4條約定的內(nèi)容來(lái)看，該協(xié)議名為房屋買賣，實(shí)為借貸之擔(dān)保。鑒于該條款違反了禁止流押的法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。從現(xiàn)有證據(jù)分析，尚不能得出上述債務(wù)到期后雙方達(dá)成以房抵債的意思表示。故李某某上訴稱曾某某已將系爭(zhēng)房屋賣于李某某，李某某現(xiàn)為系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人之理由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。
李某某上訴還稱若法院不認(rèn)定雙方達(dá)成以房抵債之合意，則應(yīng)認(rèn)定上述協(xié)議第4條約定的內(nèi)容為讓與擔(dān)保，其成為系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人。讓與擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)的履行，將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人，于債務(wù)不履行時(shí)，該他人可就標(biāo)的物受償?shù)囊环N非典型擔(dān)保。其實(shí)質(zhì)是一種清算型讓與擔(dān)保，債務(wù)人到期未清償債務(wù)，標(biāo)的物不能直接歸屬于債權(quán)人，而是債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求參照法律關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)優(yōu)先償還其債務(wù)。更何況本案中，系爭(zhēng)房屋的交易行為違反法律禁止性規(guī)定，且所涉擔(dān)保未經(jīng)合法公示。故不能認(rèn)定系爭(zhēng)房屋的現(xiàn)權(quán)利人為李某某。曾某某有權(quán)要求李某某搬離并返還系爭(zhēng)房屋。
綜上所述，李某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由李某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 丁某某
審判員 徐 某
審判員 王 某
二〇二〇年二月十四日
書記員 張某某
15037178970
