一、
承租人優(yōu)先購買權(quán)例外的情形有哪些
承租人優(yōu)先購買權(quán)例外的情形：
1.房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;
2.出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
3.出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;
4.第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
這是規(guī)定了四種對(duì)抗承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定事由。
二、
承租人的優(yōu)先購買權(quán)期限的規(guī)定是什么
承租人的優(yōu)先購買權(quán)期限規(guī)定為15天，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，在15日屆滿后，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。結(jié)合司法實(shí)踐，若出租人未履行告知義務(wù)，多將優(yōu)先購買權(quán)行使的合理期限類推適用除斥期間1年的期限，即自出賣人與第三人訂立有效合同之日起計(jì)算，逾期1年權(quán)利歸于消滅。
找法網(wǎng)提醒您：承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)系一種強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)，非形成權(quán)。
三、
承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的構(gòu)成要件
承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的構(gòu)成要件有：
1.租賃合同為房屋租賃合同。
2.租賃期間，出租人向第三人出賣租賃的房屋。對(duì)此注意三點(diǎn)：
(1)僅限于出賣。出租人贈(zèng)與、互易或者房屋被征收、沒收后出賣的，承租人無優(yōu)先購買權(quán)。
(2)房屋被抵押，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。
(3)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人，承租人享有以最高應(yīng)價(jià)購買房屋的優(yōu)先購買權(quán)。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
3.承租人能夠滿足出租人與第三人之間約定的買賣條件。
4.承租人需要在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。
(1)一般情形下，承租人應(yīng)自接到通知之日起15日內(nèi)行使;期滿未行使的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
(2)拍賣出租房屋的，承租人應(yīng)自接到通知之日起5日內(nèi)行使。
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